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解读各国囤房现象差异

时间:2017-06-16 17:51
  解读各国囤房现象差异

大部分发达国家和地区都通过税赋手段来平衡房地产市场,用免税、抵税的手段来鼓励居民自住自用;并通过各种“惩罚性税收”抑制房地产市场投机行为。本文解读各国囤房现象差异。

大部分发达国家和地区都通过税赋手段来平衡房地产市场,用免税、抵税的手段来鼓励居民自住自用;并通过各种“惩罚性税收”抑制房地产市场投机行为。本文解读各国囤房现象差异。

大部分发达国家和地区都通过税赋手段来平衡房地产市场,用免税、抵税的手段来鼓励居民自住自用,澳门新濠天地赌场;用累进税率中高额的空置税、房产税、交易税,通过各种“惩罚性税收”抑制房地产市场投机行为。

类比国外情况,国内有专家建议,如果不采取税收调控的方式来增加多套房持有者的成本,不通过市场化手段来迫使其释放多余房子,则很难避免房屋空置浪费和房价上涨预期。

中国:持有成本几可忽略不计

经济参考报报道,柯先生在北京崇文门的国瑞城小区有一套77平方米的房子长期空着。

当朋友建议短期租出去,柯先生算了笔账。“按照房价每年10%的涨幅估算,这套总价400多万元的房子每年升值超过40万元。租出去每月租金差不多6000元,一年7万元左右。”

“关键问题是,一旦租出去,我将来都得重新装修。这房子才装修没几年,将来又要花几十万。”而房子每年闲着的费用也就3000元左右。所以,柯先生觉得房子即使闲着也比租出去划算。

像柯先生这样处置房产的人不在少数。不仅在北京,包括很多其他城市在内,在房价上涨收益部分面前,房屋的持有成本几乎可以忽略。

因此,国内才会有大量“房叔、房婶”坐拥几十套房产的中国式囤房现象。甚至各种职业的炒房团,以拥有多套房产为获利手段。

国内已经有专家呼吁,只有征收房地产保有环节的税收,才能抑制国内大量的投资投机性购房需求。他们建议,在全国范围内推开征收房产税、空置税、遗产税、赠予税,增加多套房拥有者的持有成本,用税收杠杆来迫使持有多套房的人释放存量房和空置房,来平抑畸形的市场供需,只有这样才能有效地抑制房地产过度开发和投资投机,也只有这样才能有的放矢地调控房地产。

德国:炒房会被征收“投机税”

德国是欧盟国家中房屋拥有率最低的国家之一,住房拥有率不到一半。在人们的印象中,德国房地产市场监管法规极其严厉,人们的购房意愿普遍低下,房地产价格多年波澜不惊。

德国赫尔曼房地产公司房地产顾问吕晓曼告诉《经济参考报》记者说,为了抑制房地产投机,德国法律对房屋出售牟利设置了“防火墙&rdquo,澳门新濠天地赌场;“在德国没有炒房的概念。”

按照规定,在德国购房后10年之内就出售的话,得利部分将被征收15%的“投机税”。如果再加上其他各项费用,投机客想要通过短线炒房获得暴利的可能性大大降低。

无论新房旧房,在德国购房都涉及税费以及其他手续费问题。以柏林为例,购房者除了房款之外还要交付4.5%的土地税,1%到1.5%的公证费以及0.5%到1%的登记费用。

如果要买一处二手房,涉及的费用就更多了。据统计,买一处二手房涉及的额外费用平均而言要占到交易价格的10%左右。对于购房者来说,除了要向中介交纳的中介费之外,还要负担3.5%左右(各地区税率不尽相同)的产权交易税和公证费。

购房者是否空置房屋完全取决于个人,德国的相关管理机构并无针对空置房屋的处罚措施。一旦买房完成后就有物业费等日常支出了。

由于房屋的情况各不相同,房屋的维护成本不尽相同。相对来说暖气和热水是两大项支出,此外还有垃圾处理、照明、电梯费等等“有的房子每平方米核算下来达2欧元,有的则达到了每平方米3欧元至4欧元。

而在房屋购买环节,德国银行普遍对房屋贷款的风险十分谨慎,因此对申请人的审核比较仔细。银行给予每位房屋贷款人的条件不一,有的人甚至能从银行申请到零首付,而也有的人则可能必须首付50%甚至60%。

近年来随着房地产市场价格的上涨,包括法兰克福在内的一些德国城市租房市场一片繁荣,许多人之所以投资买房,看中的也是租房的投资回报。

按照德国税法规定,出租人要依法纳税,税率根据每个人的情况可能会各有不同,普遍来说在30%左右。此外,在旺盛需求的驱动下,德国各大城市的房地产价格一路上涨,柏林等城市甚至一年内平均价格上涨超过20%。

房价的快速上涨引发了德国一些政治家和银行家的警惕。德国央行去年曾发布报告对快速上涨的房价表示担忧。

德意志银行的报告显示,一旦德国房地产市场出现泡沫风险,从德国央行到联邦和地方政府都可以采取措施应对,比如说收紧银根、减少贷款供应量,通过提高公证费等方式增加交易成本,以及增加供应量等遏制房租上涨势头。

日本:各种税费让住宅没有投资价值

在日本,从买房开始,房屋持有人面临很多费用如不动产取得税、印花税、登记证税,以后每年要交固定资产税。不动产的买卖、交换、赠与都要交不动产取得税,税率为土地和住宅建筑的3%。

二手房的转让、交易也要收不动产取得税,赠与和继承税收更多。经常听日本人说,辛辛苦苦买一套房子,三代以后几乎就没有了。很多日本人由于交不起昂贵的遗产税,采取把房子买掉的方式,继承部分遗产。

一般来说房子值3000万日元至5000万日元,遗产税为20%,5000万日元以上为30%,1亿日元至3亿日元为40%,超过3亿日元为50%。赠与税和遗产税的税率差不多。

据了解,在日本,买房子几乎都是用于自住,管理规则里有规定必须用于居住。也有出租的,但在日本买房仅仅是为了出租似乎并不太划算,几十年也收不回成本。

而且日本的二手房折旧率很高,再好的房子,买了再卖一般都要赔钱,年限越久赔得越多,几十年过后,成本还没收回,房子本身已经不值钱了,所以日本人投资一般不会选择买房,性格保守的人会选择购买国债,敢于冒险的会选择证券、期货和金融衍生产品,但也有很多日本人投资意识相对淡薄,喜欢把钱放在银行里,赚取几乎是零利率的微薄利息。

日本购房的方式是部分现金、部分贷款,按揭贷款的首付比例没有规定,可以为零。只要通过银行的审查都能得到贷款,澳门新濠天地赌场。审查主要看收入多少,稳定程度如何。

但一般每年偿还贷款额度占收入的25%以下为基准。如果高于这个比例,比较优惠的贷款一般难以获得,只能选择利息较高或者小的地方银行贷款。对买房的审查可能还有其他考虑因素,比如年龄,性别等等,主要是考察偿还能力。

日本的房子大致有住宅、公寓和别墅等,住宅多为日式住宅,多是买地自己建。当然,如要图省事,也有人买建好的日式住宅。不过和公寓相比一般要贵一些,在东京,像样的日式住宅要1亿日元左右。

公寓和中国的楼房一样,不过没有七十年产权一说,而是永久产权。公寓的价格一般会比日式住宅便宜很多。另外,在日本买公寓都是使用面积,一套70多平方米的房子相当于中国的100平方米住房。

至于买别墅,这在多数日本人看来是一种奢侈,可望不可及。

买房子还有其它成本,如买房时要交一笔修缮金,修缮基金的算定比较复杂,住房面积大,修缮费就高;每个月要交管理费,不同地方金额差很大。

比如,在一些地方,买60平方米的住房每个月要交2万日元的管理费。维护由住民管理委员会做决定,委托物业管理公司执行。住房时间长了,修缮费不够用,可能中途另收维护费。另外,房屋更改用途要申请,看占专用面积的比例,闲置会影响免税。

总之,从日本的现状来看,一般居民住房的投资和收益空间很小。所以大家考虑的不是增值,而是如何尽量保值。在日本,也没有听说过限购政策,基本是市场行为。

新加坡:自住与出租房产缴税相差数倍

从持有成本来看,新加坡目前的房屋持有成本主要是房产税,根据每年评估的租金乘以房产税率来计算。

目前房产税率为10%,但对自住住房有一定的优惠。按阶梯递进的税率计算,6000新元以内的免税;超过6000新元但不超过6.5万新元的那部分租金税率为4%;超过6.5万新元以上的租金税率为6%。

新加坡的住宅市场实际上分为相互独立运行的私宅市场和组屋市场。所谓组屋有点类似中国的“经济适用房”。整体地产市场虽然火热,但住宅价格,尤其是组屋价格,仍然在绝大多数人的承担范围内。

以一套月租金为2500新元的组屋计算,如果自住,则应缴纳房产税为每年(2500×12-6000)×4%=960新元。如果是一套月租金为4000新元的公寓,而且并非自住,则税率为10%,每年房产税为4800新元。

实际上当地居民接近八成住在组屋里,一家只能拥有一套组屋,但可以转售,即在不改变性质的情况下出售给合乎资格的其他买家。组屋的管理一般由各区的市镇理事会负责,新组屋在购买时也有一系列的杂费,如手续费及估价费、律师费等,但这些费用微乎其微。

相比而言,私宅由私人发展商开发,私宅的销售更多是市场化的,可以同时持有多套。从套数上看,私宅仅占住宅总量的24%,一般是有地住宅或较为高档的公寓。对私宅而言,则有根据套数阶梯递进的高额印花税。

记者了解到,新加坡最近两年也面临房价上涨过快的问题,无论是属于公共住房范畴的组屋,还是私人发展商开发的私宅,其价格都在2008年全球金融危机和经济危机之后,随着经济反弹而飙升。新加坡的私宅价格在2010年大涨18%,2011年虽然有所放缓,也涨了5.9%,2012年上涨了2.8%。

不过,在新加坡房地产价格飙升的背景下,新加坡政府最近在财政预算案中宣布将从2014年起改为阶梯递进制的房产税,最高达19%,2015年进一步提高到20%;同时提高自住住房的免税额度。

根据从2014年起生效的新规,一般住宅年租金不超过3万新元的部分税率为10%,在这之上的1.5万新元税率为11%,接下来每增加1.5万新元,税率增加2个百分点,直至超过9万的部分税率为19%。2015年起税率为奇数的部分再增加1个百分点。

这一新规被认为是降低普通住宅房产税,增加豪宅房产税。除了房产税,组屋和私宅都有物业管理费用,组屋管理费较低,而私宅管理费一般较高,为每个月数百新元。

为了抑制房价上涨过快,新加坡政府在今年1月初推出被称为“史上最严厉房地产调控”的措施,涉及政府组屋、私宅以及工业地产。除了首次置业的公民外,其他所有群体都在调控范围内,包括二次置业的公民、希望买房的拥有永久居留权的外籍人士和一般外国买家。

外籍买家额外印花税调高至15%,永久居民首套房需缴纳5%的额外印花税,第二套房及以上需缴纳10%;新加坡人第二套房及以上亦需缴纳10%。永久购买私宅要先卖掉组屋。此外,首付和贷款的限制也更加严格,尤其是第二和第三套以上的房产。

美国:持有成本约占家庭收入的1/4

2011年的美国社区调查显示,2011年包括抵押贷款、房屋维护等在内的每月持有成本平均值是1059美元,约占每月家庭收入的21%。

据美国“21世纪红木地产”房屋中介公司房产经纪人阿拉斯•布塔斯介绍,出售住房的资本利得税最高可达约30%。如果是转手租赁,也需要对出租收入征收相应的资本利得税。

房产赠与方面,美国个人2013年度赠与税免征额为1.4万美元,终身赠与税免征额为525万美元,超过部分最高税率按40%计算。房产遗产税方面,免征额同样为525万美元,超过部分最高税率也达40%。

由此可以看出,在美国炒房的成本非常高。

假设购买一套20万美元的住房,如果想在一年内卖掉,需要房价至少上涨10%至15%才能覆盖购房和卖房的交易成本,而且可能还要缴纳半年的房产税和25%以上的资本利得税。

而根据美国全国房地产经纪人协会的数据,去年12月美国各类旧房销售中间价为每套18.08万美元,仅同比上涨11.5%。

在美国,房产的主要开支是房产税。计税依据为房屋评估价值。房屋评估价值由两部分组成:一是房屋本身的价值,二是土地的价值。

房产税税率由各州自行决定,各地区差别很大,大部分年税率为房屋评估价值的1%至3%,分上、下半年两次缴纳。

例如,在弗吉尼亚州阿灵顿县,一套20万美元住房每年的房产税约为2000美元。一般而言,房价越贵,房产税越高。按照2011年美国社区调查的数据,美国家庭每年缴纳的房产税约为1800美元。

在美国,出售过去5年内自己居住满两年的首套住房个人可免征资本利得税25万美元,已婚夫妇可免征50万美元。但如果出售居住未满两年的首套房或者是第二套以上的住房,则要缴纳资本利得税。

如果购入与出售间隔时间在一年以内,资本利得税税率等同于个人所得税的税率,一般为25%;购入与出售间隔时间在一年以上,资本利得税适用税率相对较低,一般为15%。

美国持有房产的其他开支还包括维护、折旧等成本。

从房产交易来看,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般合占住房售价的3%至5%。

但如果是全款购房,交易成本可降至住房售价的1.5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等,一般合占住房售价的7%至10%。其中,房产经纪中介费所占比重最大,约为住房售价的4.5%至6%。

在美国购房,首付比例多数为房价的10%或20%,具体额度由政府各项优惠政策和个人经济状况决定。假设购买一套20万美元的住房,首付20%,即4万美元,按30年期按揭、固定年利率为4%计算,包括房产税在内的平均月供资金是930美元。

另外,卖房者可能还需要根据房产出售收入缴纳资本利得税。

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责任编辑:NONO Han

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